Il ristorante nel condominio: le immissioni di fumo e gli odori che superano la normale tollerabilità

I rapporti tra condomini non sempre sono facili e, non di rado, finiscono davanti al giudice, soprattutto quando ci si ritrova a dover combattere con i rumori o i disturbi provocati dal vicino. Se a volte ci si ritrova a scontri di puro principio, in altri casi invece entrano in gioco obiettivi ed esigenze differenti: è il caso di chi ha un’attività commerciale come ad esempio un ristorante, un pub o un bar all’interno del condominio, generalmente al primo piano. Il ristoratore in questo caso potrebbe essere chiamato dal giudice a causa delle immissioni di fumo o degli odori provocati dalla cucina. In questi casi è chiaro che l’interesse del titolare dell’attività sia quella di non dovere bloccare la propria attività che necessariamente implica immissioni di fumo e odori di cucina. Il ristoratore certamente deve avere tutti i permessi in regola, deve avere realizzato a regola d’arte gli scarichi dei fumi, mantenendo le giuste distanze dagli angoli del fabbricato, dalle finestre e dal suolo e deve rispettare il regolamento condominiale, ma a volte questo può non bastare.

Interessi a confronto: il condominio e l’attività commerciale

È evidente che in questo ambito ci siano interessi differenti, da una parte la tranquillità e il decoro del condominio e dall’altro un’attività commerciale con l’intento di incrementare il proprio guadagno. Il ristoratore deve comunque essere consapevole che, anche nell’ipotesi di rispetto di tutto quanto previsto dal regolamento condominiale, potrebbe subire contestazioni dal condominio o da un singolo condomino per l’impossibilità di sopportare i fumi o gli odori generati dalla sua attività.

Come può difendersi il ristoratore contro il condominio

In questo caso, avvalendosi di un avvocato esperto, sarà possibile in primo luogo verificare l’esatto rispetto di quanto previsto dal regolamento condominiale e dalla legge ed in secondo luogo se le contestazioni avanzate abbiano un minimo di ragione. Infatti sarà onere del condominio o del condomino infastidito fare tutte le verifiche necessarie per dimostrare che gli odori provenienti dal ristorante superano i limiti di tollerabilità. L’avvocato del ristoratore, dovrà pertanto verificare le misurazioni effettuate dal condominio, la loro correttezza e, nel caso, predisporre misurazioni attraverso propri consulenti in modo da riscontrare le eventuali differenze. Ovviamente quando in gioco ci sono interessi differenti, è chiaro che le valutazioni da vagliare siano complesse anche perché alcune limitazioni potrebbero causare la fine dell’attività imprenditoriale, si pensi al pub o al ristorante che debba vietare ai clienti di uscire per fumare una sigaretta.

Cosa deve valutare il giudice nei rapporti tra ristorante e condominio

È importante, per non dire fondamentale, che al giudice vengano posti in gioco entrambi gli interessi e che la valutazione non tenga in conto il solo fatto che ci sono odori che infastidiscono gli altri condomini. Ovviamente ciò non toglie che il giudice possa richiedere interventi diretti a mantenere tali immissioni di fumo entro la soglia di tollerabilità e prevedere, nel caso, un indennizzo al condomino che è costretto a tollerarli. Allo stesso tempo in caso di immissioni di fumo o odori intollerabili, il condomino non può essere obbligato a sopportare una diminuzione della proprietà per far installare una canna fumaria.